AVALIAÇÃO DE IMÓVEL: TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER.

A avaliação de imóvel é necessária para diversos tipos de situações, pois define exatamente qual é o valor de um imóvel perante o mercado imobiliário. Ela é extremamente importante no processo de compra e venda de uma casa ou apartamento.

Muitos não sabem o que realmente é a avaliação de imóvel, mas já adiantamos que é algo simples: um documento que funciona como um parecer técnico de avaliação mercadológica, desenvolvido por arquitetos ou engenheiros.

Nesse documento são colocadas todas as particularidades que fizeram o profissional chegar ao valor do imóvel. São detalhes como: a análise da área externa e privativa de um apartamento, as pesquisas de imóveis similares da região, entre outros pontos pertinentes para o processo de compra e venda e demais situações.

Ficou interessado em saber mais? Então, confira algumas informações importantes sobre o serviço de avaliação imobiliária!

Em quais situações é necessário a avaliação de imóvel?

O parecer técnico de avaliação mercadológica é bastante utilizado por instituições financeiras e pela Justiça em diversas ocasiões, ou mesmo para conhecimento próprio do valor.

Para se ter uma ideia, quando uma pessoa compra um imóvel e vai financiar com a instituição financeira, é realizada a avaliação de imóvel para que o banco tenha certeza de que aquele terreno, casa ou apartamento está em boas condições, e para ter convicção de quanto vale o imóvel.

Já a Justiça utiliza o parecer técnico de avaliação mercadológica para outras situações, que são bem específicas, como heranças, divórcios, renovatórias de aluguéis e outras ações.

Aqui estamos falando de situações mais delicadas em que há certa divergência sobre qual é o verdadeiro valor daquele patrimônio. Então, é preciso desse parecer para tirar qualquer dúvida.

Existe uma metodologia técnica de avaliação de imóvel?

A resposta para essa pergunta é sim. Existe uma metodologia para realizar a avaliação de imóvel. Nesse caso, o profissional ou a empresa encarregada dessa tarefa usa as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).

Tenha em mente que é preciso seguir essa metodologia para que o parecer seja realmente válido, visto que é preciso ter um padrão, bem como uma orientação que fornece idoneidade para essa avaliação.

Como essa vistoria é feita?

Entrando um pouco mais na parte prática, vamos falar agora como que essa vistoria é realizada. Antes de mais nada, é bom saber que, para a avaliação de imóvel acontecer de maneira correta, é preciso levar em consideração alguns parâmetros, tais como:

• a sua localização, tamanho e acabamentos (padrão construtivo);
• o seu estado de conservação;
• quais são as áreas comuns;
• a quantidade de elevadores;
• a quantidade de apartamentos por pavimento;
• se existe uma certa proximidade com metrô, shopping e outros pontos de referência;
• como é a vizinhança.

Esses parâmetros definem exatamente quanto vale um imóvel. Por exemplo: um apartamento que está localizado em uma rua tranquila e tem quadra de esportes e piscina vale mais que outro que tem feira na frente, não tem área de lazer e está localizado em rua com trânsito.

No entanto, dos critérios citados, sem dúvida alguma, o que exige maior atenção do profissional responsável pela avaliação de imóveis é o estado de conservação. Embora as moradias mais novas, geralmente, estejam com a manutenção em dia, é preciso realizar essa inspeção. Nesse caso, o avaliador compara as condições atuais com as que foram redigidas no memorial descritivo do imóvel.

Dessa forma, consegue-se observar pequenas falhas na estrutura, no acabamento ou, se for o caso, na mobília interna. Além disso, é possível conferir a qualidade dos materiais utilizados para mensurar a sua durabilidade. Caso haja a necessidade de reparos, o profissional tirará fotos e irá anexá-las ao laudo, descrevendo o que precisa ser feito.

Mas e quanto aos imóveis mais antigos? Bem, para essas residências, a perícia é mais minuciosa. Veja a seguir os aspectos que serão observados nesse caso!

Revestimentos

Uma parte que logo é analisada é o revestimento das paredes. Para isso, o vistoriador deverá estar atento às rachaduras e marcas de umidade provenientes de infiltrações, por exemplo. Outro aspecto que é analisado são as falhas no azulejo. Afinal, os desníveis revelam o estufamento da estrutura.

No caso da conferência dos pisos, as imperfeições são os detalhes que mais serão observados. Havendo peças soltas, pequenos buracos, riscos, manchas ou mofo, o valor do imóvel cai consideravelmente. O pior dos casos é quando existem trincas ou falta de rejunte entre os pisos, além de evidências claras do deslocamento entre a estrutura e o contrapiso.

Pinturas

O estado da pintura interna e externa demonstra o nível de capricho no cuidado da residência. Mesmo que seja uma cobertura recente, a qualidade do serviço será analisada. Por exemplo: a tinta usada confere proteção para as paredes? No caso da área externa, foi usado um material resistente às temperaturas mais quentes ou à chuva?

Outro detalhe importante é a suavidade da pintura, pois ondulações e sombras tiram a beleza do acabamento. Por outro lado, as manchas, os fungos e o estufamento da pintura revelam problemas ocultos que precisam ser sanados e, consequentemente, acabam desvalorizando o imóvel.

Fachada

Quando citamos a fachada, estamos nos referindo a todos os componentes da frente do imóvel. Nesse conjunto de componentes estão incluídos:

• os portões;
• as grades;
• as portas;
• as janelas;
• o calçamento;
• entre outros.

Esses são considerados conservados quando não apresentam ferrugem, trincas, desníveis e arranhões. Em algumas residências, os portões são automáticos e o funcionamento desse sistema é observado durante a vistoria.

Hidráulica e elétrica

Uma das partes mais importantes da avaliação de imóveis é a inspeção de todo o sistema elétrico, bem como o hidráulico da residência. Por isso, o profissional que realiza a vistoria testa todos os aparelhos e as conexões que compõem essas estruturas. No banheiro, por exemplo, são verificadas:

• as descargas;
• as torneiras;
• os ralos;
• os chuveiros;
• a vazão da água;
• possíveis entupimentos;
• vazamentos.

Com respeito à parte elétrica, para ter uma definição mais precisa e garantir a segurança do examinador, no geral, um eletricista acompanha a vistoria para que não haja dúvidas. Sendo assim, são averiguados:

• o estado dos cabos e das fiações;
• a condição da caixa de força;
• o funcionamento dos interruptores;
• a regularidade das tomadas;
• a amperagem das lâmpadas.

Telhado e forro

Muitas residências têm forros de PVC, gesso ou outro tipo de material. As condições dessas estruturas podem embelezar ou rebaixar a imagem da moradia. Sendo assim, o vistoriador aconselhará a troca do forro se houver furos, rachaduras ou danos causados pela umidade.

Quando o assunto é o telhado, dependendo do material utilizado, o profissional da avaliação de imóveis verificará diferentes aspectos. Por exemplo: quando a residência conta com telhados feitos em madeira, a condição do verniz sobre as telhas e o tratamento das vigas serão pontos a considerar.

Saiba que, em todos os casos, a existência de vazamentos e telhas quebradas será avaliada.

Vidraças

Atualmente, é uma tendência muito comum ter janelas e portas de vidro. Embora ofereçam charme e beleza aos ambientes, é um recurso que também exige bastante cuidado com a manutenção. Desse modo, trincas, rachaduras, arranhões e ausência de peças acabam desvalorizando o imóvel.

Além disso, a falta de limpeza favorece a criação de lodo e outras sujeiras que danificam a estrutura. Para se ter uma ideia, sem a correta manutenção, as vidraças podem oferecer riscos à integridade física dos moradores.

Por isso, os avaliadores são bem criteriosos na inspeção das vidraças internas e externas. Com os dados levantados sobre o imóvel, o engenheiro ou arquiteto faz a comparação com outros imóveis da mesma região que tenham características similares. E, assim, chega-se ao valor de mercado daquele imóvel.

Quais são as vantagens de realizar a avaliação?

Embora não seja das tarefas mais fáceis, existem diversas vantagens em se realizar a avaliação de imóvel. Vejamos algumas delas!

Poder de negociação

Muitos compradores não entendem o real valor de um imóvel. Quando visitam a residência, fazem uma avaliação baseada em critérios pessoais e estipulam um preço que, na maioria das vezes, não condiz com a realidade.

Diante disso, o proprietário pode ficar confuso e pensar em abaixar ou aumentar muito o preço da moradia, também sem critério nenhum, visto que está tomando como base somente o comportamento do consumidor.

Situações como essa não acontecem quando o dono tem em mãos o documento de avaliação de imóvel. Afinal, esse é um atestado idôneo de um profissional que examinou cuidadosamente cada aspecto da moradia.

Sendo assim, podemos dizer que uma das vantagens de contar com esse recurso é que o proprietário tem o poder de negociação em suas mãos e não fica sujeito às “garras da especulação”.

Valor patrimonial

Nesse ponto, começamos com um questionamento: por que é importante saber o valor do seu patrimônio mesmo quando não tem interesse em vendê-lo? Saiba que esse conhecimento ajuda na confecção de documentos de herança e na descrição do imóvel para o pagamento de impostos, como o de renda.

Além disso, é possível entender como uma valorização impacta no valor real da moradia. Com base nisso, o preço da locação pode ser reajustado. Por outro lado, caso o imóvel seja atrelado a um fundo imobiliário, essas variações de valores refletirão nos rendimentos do proprietário e dos cotistas.

Pode não parecer, mas saber questões como essas pode ser importante para planejar o futuro do imóvel.

Adequação do imóvel às legislações

Algumas pessoas não sabem, mas muitos dos tributos pagos pelos imóveis são baseados no preço de venda. Um exemplo é o já conhecido Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que todos temos que pagar.

Quando o proprietário não conhece o valor real do imóvel, o órgão que fiscaliza esse tributo fornece um preço médio aproximado, que nem sempre corresponde à realidade. Ou seja, você poderá pagar muito mais de imposto.

A mesma situação pode acontecer com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a escritura. Sendo assim, essa incoerência pode acarretar multas para o proprietário quando for realizar algum negócio com o imóvel. Além é claro, de comprometer a credibilidade do dono da moradia.

Contratação de seguro

O valor da apólice de um seguro patrimonial é baseado no preço real da moradia. Nesse caso, sem um documento comprobatório, o proprietário fica refém do valor estipulado pela seguradora. Imagine o prejuízo de pagar prestações mais elevadas sem necessidade.

Por outro lado, ter o documento de avaliação de imóveis facilita muito a aquisição de um seguro. Pois, desse modo, a seguradora percebe a organização e a seriedade do proprietário. E sabendo das condições internas e externas da moradia, será oferecido um pacote de serviço que atenda as necessidades do imóvel. Simples, não?

Garantia para a aquisição de outro bem

Nas situações em que o proprietário deseja comprar outro bem, conseguir um financiamento ou realizar outros tipos de negócios, ter uma avaliação precisa e feita por um profissional é muito importante.

No caso de um financiamento, as instituições pedem comprovantes de que o interessado tem uma renda ou patrimônio que deverá servir como garantia do pagamento da dívida que será adquirida.

Muitas vezes, é indispensável a aquisição desse tipo de crédito para investir em um novo imóvel. Por isso, o documento de avaliação será a grande chave para que essa conquista seja concretizada.

Como identificar uma boa empresa para realizar a avaliação de imóvel?

Agora que você já sabe mais sobre o que é a avaliação de imóvel, a importância dela, além dos detalhes de como esse processo funciona, forneceremos algumas dicas para identificar uma boa empresa ou profissional. Afinal, é praticamente impossível realizar essa avaliação de forma independente, é algo que exige certo conhecimento técnico, além de experiência no mercado imobiliário.

Pesquise a reputação da empresa

A primeira dica é realizar uma pesquisa sobre as empresas que oferecem esse tipo de serviço. Hoje, com a internet, isso é mais do que possível. Podemos ir além, é factível saber como é a reputação dessas empresas.

Para dar esse passo, é preciso escolher as empresas e, de preferência, identificar quais estão mais perto de você. Após isso, analise o perfil e páginas desses negócios nas redes sociais, verifique o site deles, bem como se existe uma avaliação dos próprios consumidores.

Saiba que o melhor selo de qualidade é este: o feedback das pessoas que contrataram o seu serviço. Feito isso, dê preferência para os negócios que têm a reputação mais elevada.

Entenda se a empresa segue as normas técnicas

Lembra que mencionamos anteriormente que existe uma metodologia técnica para realizar a avaliação de imóvel, que foi definida pela ABNT e do IBAPE? Pois bem, reforçamos que seguir essas normas garante uma boa credibilidade para o serviço da empresa.

Afinal, quando o negócio segue esse padrão, as chances do serviço ser feito com mais qualidade são maiores, deixando o cliente muito mais tranquilo em relação ao trabalho que será realizado.

Até porque esse não é dos serviços mais baratos, então, se é preciso investir um valor razoável nessa contratação, o ideal é buscar por algo que valha a pena. Além disso, tome cuidado com as empresas que oferecem o serviço de avaliação com um preço bem abaixo da média do mercado, pode ser que a qualidade deixe a desejar e, como diz aquele velho ditado: o barato pode sair caro.

Verifique se a empresa conta com profissionais qualificados

Outro ponto a ser estudado são os profissionais e corretores que a empresa conta para realizar o processo de avaliação. Afinal, profissionais experientes e com um bom conhecimento técnico, certamente, estarão por dentro de todos os detalhes e poderão realizar a melhor avaliação possível.

Ter experiência de mercado conta muito para fazer isso de forma correta. Assim, fica mais fácil estipular o valor do imóvel, de modo que seja mais próximo da realidade.

Então, procure verificar quem são os corretores que realizam esse trabalho dentro da empresa e tente entender quanto tempo estão na atividade e quais são as suas qualificações para esse tipo de demanda.

Busque por uma corretora de imóveis de qualidade

Por fim, a nossa última dica é que você procure por uma corretora de imóveis de qualidade. Afinal, esse tipo de empresa conta com certa experiência no mercado.

Nesse sentido, vale muito a pena conhecer a Moving Móveis, que conecta pessoas interessadas em comprar imóveis com as imobiliárias e os imóveis que disponibiliza, bem como o serviço de avaliação de imóvel, oferecendo todo o suporte necessário para que esse tipo de negócio possa acontecer.

Deu para entender melhor como funciona a avaliação de imóvel, não é mesmo? Tenha em mente que vale muito a pena realizar esse processo para confirmar o nível de qualidade, bem como definir o preço correto de compra e venda.

Eduardo Rodrigues é Perito em Avaliação de Imoveis.

Fonte:https://blog.movingimoveis.com.br/